Mua chung cư tính theo diện tích nào? Đây là chi tiết ảnh hưởng trực tiếp đến giá căn hộ nhưng rất dễ bị nhầm giữa diện tích thông thủy, diện tích sàn xây dựng và con số thể hiện trên bản vẽ. Khi so sánh hai căn hộ, người mua cần dùng cùng một loại diện tích và đọc đúng điều khoản trong hợp đồng thay vì chỉ nhìn giá trên mỗi mét vuông.
Mua chung cư tính theo diện tích nào?
Với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu hiện hành, diện tích sử dụng căn hộ được xác định theo kích thước thông thủy. Đây là diện tích được dùng làm căn cứ tính tiền mua căn hộ trong hợp đồng.
Người mua vẫn có thể thấy thêm khái niệm diện tích sàn xây dựng căn hộ trong hồ sơ. Tuy nhiên, hai con số này không giống nhau và không nên lấy diện tích sàn xây dựng để so trực tiếp với giá/m² được tính trên diện tích sử dụng thông thủy.
Điểm cần nhớ: khi xem bảng giá, hãy hỏi rõ “giá trên mét vuông đang chia theo diện tích nào?”. Sau đó đối chiếu lại diện tích sử dụng và tổng giá trong hợp đồng.
Diện tích thông thủy gồm những phần nào?
Theo nội dung mẫu hợp đồng, diện tích sử dụng tính theo thông thủy bao gồm phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ nếu có.
Phần không tính vào diện tích thông thủy gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Vì vậy, một căn hộ có nhiều cột hoặc hộp kỹ thuật có thể có khác biệt đáng kể giữa diện tích sàn xây dựng và phần diện tích sử dụng.
| Hạng mục | Tính vào diện tích thông thủy? |
|---|---|
| Phần sàn sử dụng trong căn hộ | Có |
| Tường ngăn các phòng bên trong căn | Có |
| Ban công/lô gia gắn liền với căn hộ | Có |
| Tường bao tòa nhà | Không |
| Tường phân chia hai căn hộ | Không |
| Diện tích sàn có cột | Không |
| Hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ | Không |
Diện tích thông thủy khác diện tích sàn xây dựng/tim tường thế nào?
Diện tích sàn xây dựng căn hộ là khái niệm rộng hơn, có thể bao gồm phần tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật. Vì vậy con số này thường lớn hơn diện tích sử dụng thông thủy.
Đây là lý do hai quảng cáo cùng ghi “căn khoảng 70 m²” chưa chắc đang nói về cùng một cách đo. Khi so sánh căn hộ, người mua nên yêu cầu bảng thông tin thể hiện rõ diện tích sử dụng thông thủy và không tự quy đổi từ một con số chưa xác định cách tính.
Ban công và lô gia được tính diện tích thế nào?
Ban công và lô gia gắn liền với căn hộ được tính vào diện tích sử dụng theo quy định của mẫu hợp đồng. Khi tính diện tích ban công hoặc lô gia, tính toàn bộ diện tích sàn; nếu có phần tường chung thì tính từ mép trong của tường chung theo bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt.
Người mua nên đối chiếu bản vẽ đi kèm hợp đồng, đặc biệt với căn có ban công lớn hoặc nhiều lô gia, vì phần này có thể tạo chênh lệch đáng kể trong tổng diện tích sử dụng.
Diện tích trong hợp đồng có thể khác diện tích khi bàn giao không?
Có. Mẫu hợp đồng hiện hành nêu diện tích sử dụng ghi khi ký có thể là số tạm tính và có thể tăng hoặc giảm theo kết quả đo đạc thực tế tại thời điểm bàn giao. Vì vậy người mua cần đọc kỹ điều khoản xử lý chênh lệch diện tích và giá bán.
Khi nhận nhà, nên yêu cầu ghi rõ diện tích sử dụng thực tế trong biên bản bàn giao hoặc phụ lục hợp đồng, đối chiếu với con số đã ký và cách xử lý phần chênh lệch theo chính hợp đồng của dự án.
Không nên: mặc định mọi dự án đều áp dụng cùng một ngưỡng phần trăm chênh lệch. Hãy đọc điều khoản cụ thể trong hợp đồng đang ký và đối chiếu mẫu hợp đồng, hồ sơ dự án áp dụng tại thời điểm giao dịch.
Cách so sánh giá trên mét vuông giữa hai căn hộ
Cách đơn giản nhất là dùng cùng một mẫu số: tổng giá căn hộ chia cho diện tích sử dụng thông thủy. Sau đó mới điều chỉnh đánh giá theo tầng, hướng, vị trí căn, công năng, tiêu chuẩn bàn giao và các khoản chi phí đi kèm.
Ví dụ, căn A có tổng giá 3,5 tỷ đồng và diện tích thông thủy 70 m² thì giá quy đổi khoảng 50 triệu đồng/m². Nếu căn B quảng cáo giá/m² thấp hơn nhưng đang dùng diện tích sàn xây dựng làm mẫu số, phép so sánh đó chưa cùng cơ sở.
Ngoài số mét vuông, hãy kiểm tra phần diện tích có sử dụng hiệu quả hay không. Bài kinh nghiệm chọn mua chung cư giúp đối chiếu thêm công năng, tầng, hướng và vị trí căn; nếu mua căn đã có người ở, nên kết hợp checklist mua chung cư đã qua sử dụng.
Checklist kiểm tra diện tích trước khi ký hợp đồng
- Xác định rõ diện tích sử dụng thông thủy của căn hộ.
- Phân biệt diện tích thông thủy với diện tích sàn xây dựng.
- Đối chiếu mặt bằng căn hộ đính kèm hợp đồng.
- Kiểm tra vị trí cột và hộp kỹ thuật trong căn.
- Xem cách tính ban công/lô gia.
- Kiểm tra đơn giá và tổng giá đang dựa trên diện tích nào.
- Đọc điều khoản xử lý chênh lệch diện tích khi bàn giao.
- Khi nhận nhà, đối chiếu diện tích thực tế với hợp đồng.
Đang so sánh hai căn hộ? Hãy đưa cả hai về cùng diện tích thông thủy, tổng giá và tiêu chuẩn bàn giao trước khi kết luận căn nào có giá/m² thấp hơn.
Câu hỏi thường gặp
Mua chung cư tính theo diện tích thông thủy hay tim tường?
Theo mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện hành, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và là căn cứ để tính tiền mua căn hộ.
Ban công có tính vào diện tích căn hộ không?
Ban công hoặc lô gia gắn liền với căn hộ được tính vào diện tích sử dụng; cách đo được xác định theo sàn và mép trong của tường chung nếu có.
Cột trong căn hộ có tính diện tích không?
Diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ không được tính vào diện tích sử dụng thông thủy.
Khi bàn giao diện tích khác hợp đồng thì làm gì?
Đối chiếu diện tích đo thực tế, biên bản bàn giao và điều khoản xử lý chênh lệch trong hợp đồng. Không nên suy đoán ngưỡng điều chỉnh mà cần áp dụng đúng hợp đồng và quy định liên quan.
Lưu ý: Nội dung nhằm giúp người mua hiểu cách đọc diện tích căn hộ. Với hợp đồng hoặc tranh chấp cụ thể, nên kiểm tra hồ sơ dự án và văn bản pháp luật áp dụng tại thời điểm giao dịch.