Phí quản lý chung cư (giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư) là khoản người mua cần tính vào chi phí sử dụng căn hộ dài hạn. Khoản này không đồng nghĩa với phí bảo trì, tiền gửi xe, điện, nước hay internet. Trước khi mua, nên kiểm tra mức phí ghi trong hợp đồng, diện tích dùng để tính và cơ chế điều chỉnh sau khi Hội nghị nhà chung cư được tổ chức.
Phí quản lý chung cư là gì?
Trong pháp luật nhà ở, cách gọi chính xác là giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Đây là giá của các công việc cần thiết để quản lý, vận hành tòa nhà và các hệ thống dùng chung theo phạm vi dịch vụ của từng chung cư.
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định hoạt động quản lý vận hành gồm các nhóm công việc liên quan đến vận hành hệ thống kỹ thuật, bảo vệ, vệ sinh, môi trường và các công việc quản lý vận hành khác theo quy định. Vì quy mô, thiết bị và mức dịch vụ của mỗi dự án khác nhau nên không có một mức phí duy nhất áp dụng cho mọi chung cư trên toàn quốc.
Phí quản lý chung cư gồm và không gồm những gì?
Điểm quan trọng nhất là không cộng tất cả khoản phải trả hàng tháng rồi gọi chung là “phí quản lý”. Điều 151 Luật Nhà ở 2023 quy định một số khoản không nằm trong giá dịch vụ quản lý vận hành.
| Khoản chi | Có phải phí quản lý vận hành? |
|---|---|
| Công việc quản lý, vận hành theo phạm vi dịch vụ của tòa nhà | Có, là cơ sở cấu thành giá dịch vụ |
| Kinh phí bảo trì | Không |
| Bảo hiểm cháy, nổ | Không |
| Trông giữ xe | Không |
| Điện, nước, nhiên liệu sử dụng riêng | Không |
| Truyền hình, thông tin liên lạc | Không |
| Thù lao Ban quản trị | Không |
| Dịch vụ khác phục vụ sử dụng riêng | Không |
Dễ nhầm nhất: phí quản lý và kinh phí bảo trì là hai khoản khác nhau. Khi so chi phí giữa hai dự án, phải tách từng khoản thay vì chỉ hỏi “mỗi tháng đóng bao nhiêu”.
Chi phí bảo hiểm cháy nổ cũng là nhóm riêng. Bạn có thể xem thêm ai phải mua bảo hiểm cháy nổ chung cư.
Phí quản lý chung cư tính như thế nào?
Luật Nhà ở 2023 quy định giá dịch vụ quản lý vận hành được xác định bằng tiền Việt Nam và tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư.
Công thức thực tế để người mua dự toán là:
Phí quản lý dự kiến/tháng = diện tích tính phí × đơn giá quản lý vận hành theo m²/tháng.
Ví dụ minh họa, nếu diện tích dùng để tính là 70 m² và mức phí theo thỏa thuận là 10.000 đồng/m²/tháng thì khoản quản lý vận hành dự kiến là 700.000 đồng/tháng. Đây chỉ là phép tính minh họa, không phải mức phí áp dụng chung cho thị trường.
Nếu chưa rõ diện tích trên hợp đồng được xác định ra sao, xem cách xác định diện tích căn hộ chung cư trước khi tự tính chi phí.
Phí quản lý có phải luôn theo khung giá của UBND?
Không nên hiểu như vậy. Khoản 7 Điều 151 Luật Nhà ở quy định UBND cấp tỉnh ban hành khung giá để thu đối với nhà chung cư thuộc tài sản công; đồng thời làm cơ sở tham khảo khi các bên thỏa thuận đối với nhà không thuộc tài sản công và áp dụng trong trường hợp có tranh chấp mà không thỏa thuận được.
Vì vậy, với chung cư thương mại, cần xem hợp đồng, quyết định của Hội nghị nhà chung cư và thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành ở đúng giai đoạn, thay vì lấy một khung giá địa phương rồi mặc định đó là giá bắt buộc của mọi dự án.
Ai quyết định phí quản lý chung cư?
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Điều 151 Luật Nhà ở 2023 chia thành hai giai đoạn:
- Chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu: giá dịch vụ quản lý vận hành thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở.
- Đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư: giá do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định.
Điều này là lý do người mua dự án mới cần đọc kỹ điều khoản phí quản lý ngay từ hợp đồng. Có thể dùng quy trình kiểm tra khi mua chung cư từ chủ đầu tư để không bỏ sót khoản chi sau bàn giao.
Đừng chỉ so giá bán căn hộ. Phí vận hành, gửi xe, điện nước và các khoản sử dụng hàng tháng ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách sau khi nhận nhà.
5 điều cần kiểm tra về phí quản lý trước khi mua
1. Đơn giá ghi trong hợp đồng là bao nhiêu?
Đừng chỉ nghe mức phí từ tư vấn bán hàng. Hãy xác định điều khoản nào trong hợp đồng hoặc phụ lục quy định mức phí, thời điểm bắt đầu thu và cơ chế thay đổi.
2. Diện tích nào được dùng để nhân đơn giá?
Đối chiếu diện tích sử dụng căn hộ trong hợp đồng với cách tính khoản phí. Nếu con số không rõ, yêu cầu giải thích bằng văn bản trước khi ký.
3. Những dịch vụ nào nằm trong mức phí?
Hai dự án có cùng đơn giá chưa chắc cung cấp cùng phạm vi công việc. Cần xem vận hành thang máy, vệ sinh, an ninh, cảnh quan, hệ thống kỹ thuật và các dịch vụ dùng chung được tổ chức như thế nào.
4. Khoản nào phải trả riêng?
Lập bảng riêng cho gửi xe, điện, nước, internet, dịch vụ gia tăng và các khoản khác. Nếu đang lập ngân sách mua nhà, nên cộng chúng vào ngân sách an toàn khi mua chung cư thay vì chỉ tính tiền vay.
5. Mức phí có thể thay đổi sau Hội nghị nhà chung cư không?
Có thể có sự thay đổi theo cơ chế thỏa thuận và quyết định ở từng giai đoạn. Vì vậy, người mua không nên mặc định mức phí tại thời điểm mở bán sẽ cố định trong toàn bộ thời gian sở hữu.
Phí quản lý khác phí bảo trì thế nào?
| Tiêu chí | Phí quản lý vận hành | Kinh phí bảo trì |
|---|---|---|
| Mục đích chính | Phục vụ hoạt động quản lý, vận hành thường xuyên | Phục vụ bảo trì phần sở hữu chung theo quy định |
| Cách hiểu | Khoản chi vận hành định kỳ | Khoản kinh phí riêng cho bảo trì |
| Có nằm trong giá quản lý? | Không áp dụng | Không |
Bài này chỉ tập trung vào phí quản lý vận hành. Kinh phí bảo trì có cơ chế pháp lý riêng và nên được kiểm tra riêng khi mua căn hộ.
Câu hỏi thường gặp
Phí quản lý chung cư có phải phí dịch vụ chung cư không?
Trong giao tiếp thực tế hai cách gọi thường được dùng gần nhau. Khi kiểm tra hợp đồng và quy định pháp luật, nên xác định chính xác khoản đang nói tới có phải giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hay một dịch vụ riêng.
Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Điều 151 Luật Nhà ở 2023 quy định giá dịch vụ được tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư. Người mua nên đối chiếu diện tích sử dụng ghi trong hợp đồng.
Tiền gửi xe có nằm trong phí quản lý không?
Không. Luật Nhà ở 2023 liệt kê chi phí trông giữ xe là khoản không nằm trong giá dịch vụ quản lý vận hành.
Phí bảo trì có nằm trong phí quản lý không?
Không. Kinh phí bảo trì được tách khỏi giá dịch vụ quản lý vận hành.
Ai quyết định mức phí quản lý sau khi cư dân đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư?
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, sau khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư, giá do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định theo Điều 151 Luật Nhà ở 2023.
Khi so hai căn hộ, hãy so cả chi phí sở hữu sau bàn giao. Một mức giá mua phù hợp nhưng chi phí vận hành vượt ngân sách hàng tháng vẫn có thể tạo áp lực tài chính dài hạn.