Đầu tư căn hộ cho thuê không dừng ở việc mua một căn rồi chờ khách thuê. Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần biết mình sẽ cho ai thuê, mức thuê nào có cơ sở, tổng vốn thực tế là bao nhiêu và dòng tiền còn lại thế nào khi căn hộ có thời gian trống hoặc phát sinh sửa chữa.
Trả lời nhanh: Một phương án đầu tư căn hộ cho thuê nên đi theo thứ tự: xác định khách thuê, kiểm tra nhu cầu khu vực, chọn căn phù hợp, tính tổng vốn và dòng tiền, chuẩn bị nội thất, tìm và sàng lọc khách, ký hợp đồng rõ ràng, sau đó theo dõi chi phí và thời gian căn trống. Nếu dòng tiền chỉ đẹp khi giả định căn luôn có khách hoặc không phát sinh chi phí, nên tính lại trước khi mua.
1. Xác định khách thuê trước khi chọn căn hộ
Câu hỏi đầu tiên không nên là “căn nào rẻ nhất?”, mà là “ai sẽ thuê căn này?”. Gia đình trẻ, người đi làm độc thân, chuyên gia nước ngoài hay doanh nghiệp thuê cho nhân sự có nhu cầu khác nhau về số phòng ngủ, nội thất, vị trí và thời hạn thuê.
Khi đã xác định được nhóm khách, việc chọn căn sẽ cụ thể hơn. Nếu nhắm tới chuyên gia làm việc dài hạn tại Hải Phòng, nên kiểm tra thời gian di chuyển tới nơi làm việc, dịch vụ trong khu vực, chất lượng vận hành tòa nhà và mức thuê của các căn tương đương. Xem thêm những điểm cần kiểm tra khi mua chung cư Hải Phòng cho chuyên gia thuê.
2. Kiểm tra nhu cầu thuê thật của khu vực
Không nên suy ra nhu cầu thuê chỉ từ số lượng tin đăng. Hãy kiểm tra nhiều nguồn: căn đang chào thuê, căn đã có khách, thời gian môi giới cần để tìm khách, mức giá phải giảm khi căn trống lâu và loại căn nào xuất hiện nhiều nhất.
- Khu vực có nhóm khách thuê rõ ràng không?
- Nguồn khách phụ thuộc vào một doanh nghiệp hoặc một nhóm khách duy nhất không?
- Các căn tương đương đang chào thuê ở mức nào?
- Căn trống thường cần bao lâu để tìm khách mới?
- Nguồn cung mới sắp bàn giao có làm cạnh tranh tăng mạnh không?
3. Chọn căn theo khả năng khai thác, không chỉ theo giá mua
Một căn giá thấp chưa chắc là phương án tốt nếu khó bố trí nội thất, ít người thuê phù hợp hoặc phải giảm giá sâu mới tìm được khách. Khi so sánh hai căn, nên đặt cùng một bộ tiêu chí: tổng giá vốn, công năng, nhóm khách mục tiêu, mức thuê có thể kiểm chứng, chi phí hoàn thiện và khả năng bán lại.
Nếu đang cân nhắc nhiều mức giá, có thể dùng cách tính giá mua căn hộ theo tiền thuê và lợi suất kỳ vọng.
4. Tính tổng vốn trước khi tính lợi nhuận
Giá mua chỉ là một phần của số tiền cần chuẩn bị. Nhà đầu tư còn phải tính các khoản chi phí liên quan đến giao dịch, nội thất, thiết bị, thời gian chuẩn bị căn và khoản dự phòng cho sửa chữa hoặc giai đoạn chưa có khách.
Xem thêm cách tính tổng chi phí khi mua chung cư.
5. Tính dòng tiền bằng kịch bản thực tế
Đừng lấy tiền thuê một tháng nhân 12 rồi coi đó là lợi nhuận. Nên tính ít nhất ba trường hợp: căn có khách đủ 12 tháng, trống 1 tháng và trống 2 tháng. Sau đó trừ những chi phí mà chủ nhà thực tế phải chịu.
| Kịch bản | Điều cần kiểm tra |
|---|---|
| 12 tháng có khách | Kịch bản thuận lợi, không nên dùng làm trường hợp duy nhất |
| 11 tháng có khách | Kiểm tra dòng tiền khi có một tháng tìm khách mới |
| 10 tháng có khách | Kiểm tra sức chịu đựng khi thị trường thuê chậm hơn dự kiến |
Ví dụ minh họa, không phải dữ liệu thị trường Hải Phòng: giả sử tiền thuê thực thu là 15 triệu đồng/tháng và chủ nhà chịu 30 triệu đồng chi phí mỗi năm. Nếu có khách đủ 12 tháng, dòng tiền trước chi phí vốn khoảng 150 triệu đồng/năm; có khách 11 tháng khoảng 135 triệu đồng; có khách 10 tháng khoảng 120 triệu đồng. Nếu tổng vốn thực bỏ vào là 4 tỷ đồng, lợi suất dòng tiền minh họa tương ứng khoảng 3,75%, 3,38% và 3,00%/năm. Hãy thay toàn bộ số giả định bằng giá mua, tiền thuê và chi phí của đúng căn đang xem.
Để đi sâu vào lợi suất gộp, lợi suất ròng và dòng tiền sau chi phí, xem cách tính dòng tiền và lợi nhuận khi mua chung cư cho thuê. Nếu muốn so sánh tiền thuê với khả năng tăng giá tài sản, xem đầu tư căn hộ dòng tiền.
Đang tính một căn hộ để đầu tư cho thuê?
Chuẩn bị giá mua, vốn tự có, mức thuê dự kiến và phương án vay nếu có. Đặt các số liệu vào cùng một bảng sẽ giúp so sánh phương án rõ hơn trước khi xuống tiền.
6. Nếu vay ngân hàng, phải tính dòng tiền sau khoản vay
Tiền thuê có thể đủ bù một phần nghĩa vụ tài chính nhưng không nên mặc định khách thuê sẽ trả thay toàn bộ khoản vay. Cần tính riêng tiền phải trả trong giai đoạn ưu đãi và sau ưu đãi, đồng thời giữ khoản dự phòng nếu căn trống hoặc thu nhập cá nhân giảm.
Với người đang xem Hoàng Huy Commerce, tham khảo cách tính phương án vay mua Hoàng Huy Commerce.
7. Làm nội thất theo nhóm khách, không theo sở thích cá nhân
Nội thất cho căn hộ cho thuê nên ưu tiên độ bền, dễ vệ sinh, dễ sửa và đúng nhu cầu người thuê. Chi quá nhiều cho các hạng mục khó làm tăng tiền thuê có thể kéo dài thời gian thu hồi vốn.
8. Chuẩn bị tìm khách trước khi căn sẵn sàng
Không nên đợi hoàn thiện mọi thứ mới bắt đầu tìm hiểu thị trường thuê. Trước thời điểm có thể bàn giao căn cho khách, nên kiểm tra mức thuê của căn tương đương, chuẩn bị ảnh đúng thực tế, mô tả rõ nội thất và xác định điều kiện thuê.
Nếu đang nghiên cứu Hoàng Huy Commerce, xem thông tin cho thuê Hoàng Huy Commerce để đối chiếu trước khi đưa số liệu vào bài toán đầu tư.
9. Sàng lọc khách và làm rõ hợp đồng
Giá thuê cao chưa chắc bù được rủi ro nếu khách thanh toán không đúng hạn hoặc sử dụng căn không đúng thỏa thuận. Trước khi ký, hai bên nên làm rõ tiền thuê, tiền đặt cọc, thời hạn thanh toán, tình trạng nội thất, trách nhiệm sửa chữa, điều kiện kết thúc hợp đồng và cách bàn giao lại căn.
Với vấn đề pháp lý hoặc nghĩa vụ cụ thể, nên kiểm tra văn bản hiện hành hoặc hỏi đơn vị chuyên môn thay vì sao chép mẫu hợp đồng trên mạng rồi dùng nguyên trạng.
10. Theo dõi hiệu quả sau khi có khách
Mỗi năm nên ghi lại doanh thu thuê thực nhận, số tháng căn trống, chi phí sửa chữa, phí chủ nhà phải chịu và chi phí tài chính nếu có. Khi có số liệu thật, nhà đầu tư sẽ biết căn đang tạo dòng tiền thế nào thay vì chỉ dựa vào mức thuê quảng cáo.
11. Khi nào nên dừng và tính lại?
- DỪNG: chỉ có lãi nếu giả định căn luôn kín khách hoặc bỏ qua nhiều khoản chi phí.
- KIỂM TRA THÊM: chưa xác định được nhóm khách thuê, mức thuê thực tế hoặc chi phí sau khi nhận nhà.
- CÓ THỂ ĐI TIẾP: nhu cầu thuê có cơ sở, tổng vốn đã tính đủ và dòng tiền vẫn chịu được kịch bản bất lợi đã đặt ra.
Áp dụng quy trình này khi xem Hoàng Huy Commerce
Không cần bắt đầu bằng câu hỏi căn nào “sinh lời nhất”. Trước tiên hãy lấy giá Hoàng Huy Commerce, đối chiếu với dữ liệu thuê phù hợp, sau đó so từng loại căn bằng cùng một bộ giả định. Cuối cùng kiểm tra những điểm cần xem trước khi mua Hoàng Huy Commerce.
Đang cân nhắc một căn Hoàng Huy Commerce để cho thuê?
Hãy chuẩn bị loại căn, giá mua dự kiến, mức vốn tự có và phương án vay nếu có. Bộ phận tư vấn có thể giúp bạn đặt các số liệu vào cùng một bảng để so phương án trước khi quyết định.
Câu hỏi thường gặp
Người mới có nên đầu tư căn hộ cho thuê không?
Có thể cân nhắc nếu bạn hiểu nhóm khách thuê, tính đủ tổng vốn và có khả năng chịu được giai đoạn căn trống hoặc phát sinh chi phí. Không nên quyết định chỉ vì thấy mức tiền thuê quảng cáo hấp dẫn.
Nên chọn căn 1 phòng ngủ hay 2 phòng ngủ để cho thuê?
Không có một loại căn tốt nhất cho mọi khu vực. Nên dựa vào nhóm khách thuê, tổng giá vốn, mức thuê thực tế và nguồn cung cạnh tranh của từng loại căn.
Có nên vay ngân hàng để mua căn hộ cho thuê?
Cần tính dòng tiền sau nghĩa vụ tài chính và kiểm tra khả năng trả nợ khi căn trống hoặc lãi vay thay đổi. Không nên mặc định tiền thuê sẽ đủ trả toàn bộ khoản vay.
Nên dự phòng bao nhiêu tháng căn trống?
Không có một con số áp dụng cho mọi thị trường. Khi phân tích, nên thử nhiều kịch bản, chẳng hạn 12, 11 và 10 tháng có khách mỗi năm, rồi xem phương án còn phù hợp hay không.