Khi nào chung cư được ký hợp đồng mua bán? Với căn hộ hình thành trong tương lai, việc dự án đang thi công hoặc chủ đầu tư nhận đăng ký mua chưa đồng nghĩa căn hộ đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Người mua nên kiểm tra hồ sơ pháp lý, tiến độ xây dựng và đặc biệt là văn bản của cơ quan quản lý nhà nước xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán.
Lưu ý: Bài viết tập trung vào căn hộ chung cư hình thành trong tương lai mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Giao dịch căn hộ đã có sẵn hoặc chuyển nhượng lại có điều kiện pháp lý khác.
Khi nào chung cư được ký hợp đồng mua bán?
Điểm cần phân biệt là mốc xây dựng và mốc đủ điều kiện pháp lý để bán không hoàn toàn giống nhau. Một tòa nhà có thể đã thi công đến một giai đoạn nhất định nhưng người mua vẫn cần kiểm tra hồ sơ đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh trước khi ký hợp đồng.
Đối với dự án có nhiều tòa hoặc nhiều phân khu, cũng không nên lấy văn bản của một tòa để mặc nhiên áp dụng cho toàn bộ dự án. Hồ sơ cần được đối chiếu đúng dự án, tòa nhà và sản phẩm đang giao dịch.
Đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, thời điểm ký hợp đồng mua bán không chỉ phụ thuộc vào tiến độ bán hàng của chủ đầu tư. Căn hộ phải đáp ứng các điều kiện pháp lý để được đưa vào kinh doanh. Nếu đang mua trực tiếp dự án mới, nên xem toàn bộ quy trình mua chung cư từ chủ đầu tư để đặt bước ký hợp đồng vào đúng trình tự kiểm tra.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo kèm hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án. Cơ quan này kiểm tra điều kiện và trả lời bằng văn bản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Điểm quan trọng: Người mua không nên chỉ dựa vào thông báo “mở bán chính thức”. Hãy yêu cầu kiểm tra văn bản xác nhận căn hộ/tòa nhà đủ điều kiện được bán theo quy định.
Những điều kiện pháp lý cần có trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai
Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nhóm điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh. Với người mua căn hộ, nên tập trung kiểm tra các nhóm hồ sơ sau:
- Hồ sơ về quyền sử dụng đất của dự án: chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định áp dụng cho dự án.
- Hồ sơ dự án và xây dựng: dự án phải có các giấy tờ pháp lý về đầu tư, xây dựng tương ứng.
- Tiến độ hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật phải được thực hiện và nghiệm thu tương ứng với tiến độ dự án được chấp thuận.
- Phần móng của nhà chung cư: phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo pháp luật xây dựng.
- Tình trạng thế chấp: nếu nhà ở, một phần hoặc toàn bộ dự án đã thế chấp thì phải xử lý theo điều kiện pháp luật trước khi bán, trừ trường hợp pháp luật cho phép và đáp ứng thủ tục liên quan.
- Văn bản đủ điều kiện bán: cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh kiểm tra và trả lời bằng văn bản.
Có phải xây xong móng mới được ký hợp đồng mua bán chung cư?
Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở hình thành trong tương lai, hồ sơ thông báo đủ điều kiện bán phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Vì vậy, câu nói “xây xong móng là được ký hợp đồng” mới chỉ phản ánh một phần điều kiện. Hoàn thành phần móng là mốc quan trọng, nhưng chủ đầu tư còn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý khác và thực hiện thủ tục để cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra việc đủ điều kiện bán.
Đang chuẩn bị ký hợp đồng mua căn hộ?
Nên kiểm tra hồ sơ dự án, văn bản đủ điều kiện bán, tiến độ và các điều khoản thanh toán trước khi ký.
Văn bản đủ điều kiện bán quan trọng thế nào?
Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi thông báo kèm hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.
Trong thời hạn luật định kể từ khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan quản lý kiểm tra điều kiện và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; nếu không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP cũng yêu cầu đối với căn hộ hình thành trong tương lai phải ghi thông tin về văn bản của cơ quan quản lý nhà nước xác nhận nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Cách kiểm tra thực tế: yêu cầu chủ đầu tư/sàn cung cấp số, ngày và bản sao văn bản đủ điều kiện bán của đúng tòa/căn hộ đang giao dịch; không chỉ xem giấy tờ của một phân khu hoặc tòa khác.
Đặt cọc giữ chỗ có giống ký hợp đồng mua bán không?
Không. Đặt cọc/thỏa thuận trước giao dịch và hợp đồng mua bán là các bước pháp lý khác nhau. Người mua cần đọc kỹ tên văn bản, mục đích khoản tiền, điều kiện hoàn lại và căn cứ pháp lý tại thời điểm chủ đầu tư nhận tiền.
Đặc biệt, không nên hiểu việc đã đóng tiền giữ chỗ hoặc ký phiếu đăng ký là căn hộ chắc chắn đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Nếu bên mua là người nước ngoài, cần kiểm tra thêm điều kiện người nước ngoài được mua chung cư, vì tư cách người mua và giới hạn sở hữu là một lớp pháp lý riêng bên cạnh điều kiện bán của dự án.
Ký hợp đồng rồi được thu tiền như thế nào?
Với căn hộ hình thành trong tương lai thanh toán nhiều lần, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt giới hạn theo từng giai đoạn. Lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng.
Trước khi bàn giao nhà, tổng số tiền thu thông thường không vượt quá 70% giá trị hợp đồng; trường hợp bên bán thuộc nhóm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo luật thì giới hạn tương ứng là 50%. Khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần còn lại được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua. Để tính từng đợt và kiểm tra khả năng dòng tiền, xem thêm cách thanh toán khi mua chung cư theo tiến độ.
Sau khi nhận nhà, người mua có thể tham khảo thêm bài mua chung cư khi nào có sổ hồng để hiểu mốc làm Giấy chứng nhận và các giấy tờ nên lưu giữ. Nếu cân nhắc mua lại căn hiện chưa được cấp Giấy chứng nhận, nên kiểm tra riêng 9 rủi ro khi mua chung cư không sổ trước khi đặt cọc.
Checklist 8 việc cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng mua bán chung cư
Đừng chỉ kiểm tra một loại giấy tờ. Người mua nên đối chiếu chéo giữa hồ sơ pháp lý, tiến độ thực tế và nội dung hợp đồng. Nếu thông tin trên hợp đồng khác với hồ sơ dự án hoặc văn bản đủ điều kiện bán, nên yêu cầu giải thích và làm rõ trước khi ký.
- Đối chiếu đúng tên chủ đầu tư và pháp nhân ký hợp đồng.
- Kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất của dự án.
- Kiểm tra hồ sơ đầu tư, xây dựng liên quan.
- Kiểm tra biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư hình thành trong tương lai.
- Yêu cầu văn bản của cơ quan quản lý nhà nước xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán.
- Kiểm tra tình trạng thế chấp của dự án/căn hộ và hồ sơ giải chấp nếu thuộc trường hợp phải giải chấp.
- Đối chiếu giá bán, diện tích, tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao, phạt chậm bàn giao và điều kiện cấp Giấy chứng nhận trong hợp đồng.
- Chỉ thanh toán đúng tài khoản, chủ thể và tiến độ ghi trong hồ sơ hợp pháp.
Nếu chưa quen kiểm tra hồ sơ căn hộ, xem thêm kinh nghiệm chọn mua chung cư để kết hợp kiểm tra pháp lý với vị trí, chất lượng, tài chính và nhu cầu ở thực. Trước khi chuyển tiền đặt cọc, có thể đối chiếu thêm 15 điều cần kiểm tra trước khi mua chung cư để rà lại toàn bộ quy trình giao dịch.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư chưa xong móng có được ký hợp đồng mua bán không?
Đối với nhà chung cư hình thành trong tương lai, hồ sơ thông báo đủ điều kiện bán phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng. Vì vậy cần kiểm tra mốc này cùng toàn bộ điều kiện pháp lý khác trước khi ký.
Có văn bản đủ điều kiện bán là ký hợp đồng được ngay không?
Đây là giấy tờ rất quan trọng nhưng người mua vẫn cần kiểm tra đúng đối tượng căn hộ/tòa nhà, chủ thể ký hợp đồng, tình trạng thế chấp, nội dung hợp đồng và các điều kiện giao dịch liên quan.
Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai cần ghi gì?
Ngoài thông tin căn hộ, giá, thanh toán, bàn giao và quyền nghĩa vụ các bên, mẫu hợp đồng hiện hành còn yêu cầu thể hiện thông tin pháp lý liên quan đến điều kiện đưa căn hộ vào kinh doanh và bảo lãnh trong trường hợp áp dụng.
Lần đầu chủ đầu tư được thu tối đa bao nhiêu?
Với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.
Kết luận
Với câu hỏi “khi nào chung cư được ký hợp đồng mua bán?”, người mua không nên chỉ nhìn vào ngày mở bán. Đối với căn hộ hình thành trong tương lai, cần kiểm tra việc hoàn thành phần móng, hồ sơ pháp lý dự án và đặc biệt là văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Kiểm tra các giấy tờ này trước khi ký và thanh toán giúp giảm rủi ro mua căn hộ khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Muốn kiểm tra căn hộ trước khi ký HĐMB?
Nhận tư vấn về hồ sơ dự án, điều kiện bán, tiến độ thanh toán và các điểm cần kiểm tra trong hợp đồng.