Nên Mua Chung Cư Mới Hay Cũ? So Giá Vốn, Dòng Tiền Và Thanh Khoản

Mua chung cư mới hay cũ không nên quyết định chỉ bằng giá chào. Hai căn cùng ngân sách có thể khác rất xa về số tiền phải trả ngay, chi phí sửa chữa, thời gian chờ nhận nhà, khả năng tạo tiền thuê và mức độ kiểm chứng chất lượng trước khi mua.

Trước hết, “mới” và “cũ” đang nói về điều gì?

Trong thực tế giao dịch, “chung cư mới” có thể là căn đang xây, căn sắp bàn giao hoặc căn vừa bàn giao chưa qua sử dụng. “Chung cư cũ” có thể là căn đã bàn giao vài năm, căn chuyển nhượng đã có người ở hoặc căn chủ nhà mua nhưng chưa sử dụng.

Vì vậy bài toán đúng không phải chỉ là mới hay cũ, mà là căn đang ở giai đoạn nào và người mua nhận được gì tại thời điểm xuống tiền.

1. So giá vốn thực thay vì chỉ nhìn giá chào

Giá vốn thực nên gồm giá mua cộng các khoản phát sinh để căn đạt trạng thái có thể ở hoặc cho thuê. Với căn đã sử dụng, phần sửa chữa và thay nội thất có thể đáng kể. Với căn đang xây, người mua có thể chưa phải chi toàn bộ ngay nhưng vẫn cần dự trù các khoản lúc nhận nhà và chi phí vốn trong thời gian chờ.

Xem thêm cách tính toàn bộ chi phí khi mua chung cư để tách giá căn, các khoản theo hợp đồng, nội thất, vay và vận hành.

2. Căn đã bàn giao cho phép kiểm tra thứ mà phối cảnh không thể cho biết

Ưu thế lớn nhất của căn đã bàn giao là có thể kiểm tra căn thật và tòa nhà thật: hướng nắng, tiếng ồn, view, thang máy, sảnh, chỗ đỗ xe, mật độ cư dân và cách ban quản lý vận hành.

Điều này không có nghĩa căn đã bàn giao luôn an toàn hơn. Người mua vẫn phải kiểm tra pháp lý căn, tình trạng thế chấp, nghĩa vụ tài chính, lịch sử sửa chữa và hiện trạng kỹ thuật. Bài có nên mua chung cư đã qua sử dụng đi sâu vào phần kiểm tra này.

3. Căn đang xây cho phép chia dòng tiền nhưng phải định giá thời gian chờ

Với sản phẩm thanh toán theo tiến độ, người mua không nhất thiết phải đưa toàn bộ vốn ra ngay. Đây là lợi thế nếu dòng tiền tương lai phù hợp lịch thanh toán.

Nhưng thời gian chờ không miễn phí đối với nhà đầu tư. Trong giai đoạn chưa bàn giao, căn hộ chưa thể tạo tiền thuê. Nếu vốn vay đã bắt đầu phát sinh chi phí hoặc người mua bỏ lỡ một phương án đầu tư khác, phần này cần được đưa vào so sánh.

Xem thêm kinh nghiệm mua chung cư theo tiến độ.

4. Cùng ngân sách 3 tỷ đồng: cách so hai phương án

Ví dụ người mua đang cân nhắc hai căn có ngân sách mục tiêu quanh 3 tỷ đồng. Không nên mặc định căn chào 2,85 tỷ “rẻ hơn” căn 3 tỷ nếu căn thứ nhất cần sửa chữa lớn, thay thiết bị và mất thời gian mới khai thác được.

Không cần cố gán một con số sửa chữa trung bình cho mọi căn. Hãy lấy báo giá thực tế từ chính căn đang xem. Tương tự, không giả định căn đang xây chắc chắn tăng giá trong thời gian chờ.

5. Nếu dùng vốn vay, khác biệt có thể đảo ngược kết quả

Một phương án có giá thấp hơn nhưng yêu cầu thanh toán nhanh có thể gây áp lực tiền mặt lớn hơn. Ngược lại, phương án chia tiến độ giúp giãn vốn nhưng nếu thời gian chờ dài và lãi vay phát sinh sớm, tổng chi phí vốn có thể tăng.

Cần lập lịch trả tiền theo tháng/quý và kiểm tra khả năng chịu được khi lãi suất tăng hoặc thu nhập giảm. Xem cách tính khoản vay mua chung cư.

6. Mua để cho thuê: thời điểm bắt đầu có doanh thu rất quan trọng

Nhà đầu tư nên tính số tháng căn có thể tạo tiền thuê trong cùng một khoảng thời gian so sánh. Căn đã bàn giao có thể bắt đầu sớm hơn nhưng phải trừ thời gian sửa, tìm khách và thời gian trống. Căn đang xây chưa có doanh thu cho đến khi nhận nhà, hoàn thiện và tìm được khách.

Vì vậy lợi suất không nên tính bằng tiền thuê năm chia cho giá chào đơn thuần. Xem thêm cách tính lợi suất và dòng tiền cho thuê.

7. Mua để ở: thời gian chờ cũng là một khoản chi

Nếu đang thuê nhà trong lúc chờ căn mới bàn giao, tiền thuê hiện tại cần được đưa vào kế hoạch. Nếu căn đã bàn giao cần sửa trong hai tháng, chi phí ở tạm cũng nên được tính.

Với gia đình cần chuyển nhà đúng thời điểm nhập học hoặc thay đổi nơi làm việc, sự chắc chắn về thời gian nhận nhà có thể quan trọng hơn một mức chiết khấu nhỏ.

8. Thanh khoản: đừng mặc định căn mới dễ bán hơn

Khả năng bán lại phụ thuộc tổng giá, loại căn, hướng, view, pháp lý, chất lượng vận hành và nguồn cung cạnh tranh tại thời điểm bán. Một căn đã bàn giao có dữ liệu thuê và môi trường sống rõ ràng có thể dễ định giá hơn. Một căn mới có thiết kế tốt và nguồn cung phù hợp cũng có thể thu hút người mua.

Không nên dùng tuổi tòa nhà như tiêu chí duy nhất. Xem thêm các yếu tố ảnh hưởng thanh khoản chung cư Hải Phòng.

9. Khi nào nên nghiêng về căn đã bàn giao?

10. Khi nào nên đưa căn mới/đang xây vào danh sách so sánh?

Áp dụng với Hoàng Huy Commerce

Với Hoàng Huy Commerce, người mua có thể gặp các phương án khác nhau theo từng giai đoạn và nguồn hàng. Khi so một căn đã bàn giao/chuyển nhượng với sản phẩm theo tiến độ, nên dùng cùng một bảng dữ liệu: tổng giá, số tiền phải trả trong 12 tháng, tình trạng nội thất, thời điểm sử dụng, mức thuê tham khảo và điều kiện pháp lý.

Với căn đã bàn giao, có thể kiểm tra trực tiếp tòa nhà và căn cụ thể. Xem căn chuyển nhượng Hoàng Huy Commerce và thị trường cho thuê Hoàng Huy Commerce. Giá chào bán và giá chào thuê chỉ là dữ liệu tham khảo, không mặc định là giá giao dịch thực tế.

Danh sách cần kiểm tra trước khi chọn

Câu hỏi thường gặp

Nên mua chung cư mới hay cũ?

Không có lựa chọn tốt hơn trong mọi trường hợp. Nên so tổng vốn thực, thời gian sử dụng, khả năng kiểm tra căn thật, chi phí vốn và mục tiêu ở hay đầu tư.

Mua căn đã bàn giao có lợi gì?

Người mua có thể kiểm tra căn, tòa nhà, tiện ích và vận hành thực tế; đồng thời có khả năng ở hoặc khai thác sớm hơn nếu giao dịch và căn hộ đủ điều kiện.

Mua căn đang xây có phải ít áp lực tài chính hơn?

Không nhất thiết. Tiến độ thanh toán có thể giúp giãn dòng tiền, nhưng cần cộng chi phí vốn, thời gian chờ và các khoản phải thanh toán khi nhận nhà.

Nhà đầu tư nên chọn căn nào?

Cần tính dòng tiền của từng căn. Căn đã bàn giao có lợi thế về khả năng tạo doanh thu sớm; căn đang xây có thể có tiến độ thanh toán khác. Kết quả phụ thuộc giá vốn và dữ liệu cụ thể.