Mua chung cư trả góp cần lưu ý gì? Điểm quan trọng nhất không phải ngân hàng cho vay được bao nhiêu, mà là sau khi mua nhà gia đình có thể duy trì khoản trả hàng tháng trong nhiều năm mà không làm dòng tiền sinh hoạt trở nên quá căng. Trước khi chọn gói vay, cần xác định vốn tự có thực sự có thể sử dụng, số tiền phải giữ lại, lịch thanh toán căn hộ và khoản trả nợ trong cả giai đoạn ưu đãi lẫn sau ưu đãi.
1. Tách vốn mua nhà khỏi quỹ dự phòng
Không nên dùng toàn bộ tiền đang có làm khoản thanh toán ban đầu. Sau khi mua nhà vẫn có thể phát sinh nội thất, chuyển nhà, chi phí vận hành, sửa chữa và những biến động về thu nhập.
Ví dụ một gia đình có 1,2 tỷ đồng nhưng cần giữ 250 triệu làm quỹ dự phòng và 150 triệu cho công việc hoặc kế hoạch đã xác định. Khi đó vốn thực sự có thể đưa vào giao dịch chỉ còn khoảng 800 triệu. Việc tách tiền trước giúp tránh chọn căn vượt khả năng tài chính.
Nếu chưa xác định được vốn đối ứng, xem cách tính ngân sách mua chung cư.
2. Chọn mức vay từ sức trả hàng tháng
Ngân hàng đánh giá khả năng cấp tín dụng theo tiêu chí riêng. Người mua lại cần nhìn rộng hơn vì còn phải duy trì sinh hoạt, nuôi con, công việc, bảo hiểm và các kế hoạch tài chính khác.
Nên xác định trước một mức trả nhà hàng tháng mà gia đình vẫn cảm thấy kiểm soát được. Từ mức này mới tính ngược ra khoản vay và khoảng giá căn phù hợp.
Gửi giá căn, vốn tự có, thu nhập, khoản nợ hiện tại và thời hạn vay dự kiến để được hỗ trợ sắp xếp bài toán dòng tiền trước khi đặt cọc.
3. Đừng dừng ở lãi suất ưu đãi
Mức lãi suất trong giai đoạn đầu chỉ là một phần của khoản vay. Cần hỏi rõ thời gian ưu đãi, lãi suất sau ưu đãi được xác định theo công thức nào, kỳ điều chỉnh bao lâu một lần và cách tính trên dư nợ.
Khi so hai gói vay, nên đặt cả khoản trả trong thời gian đầu và khoản trả dự kiến sau ưu đãi cạnh nhau. Một gói có mức quảng cáo ban đầu thấp chưa chắc tạo tổng chi phí hoặc dòng tiền phù hợp hơn.
4. Thử một kịch bản lãi suất cao hơn
Không cần dự đoán chính xác lãi suất tương lai để kiểm tra sức chịu của khoản vay. Có thể tăng giả định chi phí vốn lên một mức nhất định rồi xem khoản trả mới có làm ngân sách gia đình mất cân đối hay không.
Nếu chỉ cần một thay đổi nhỏ đã khiến không đủ tiền cho các chi phí thiết yếu, tổng giá căn hoặc khoản vay đang quá sát giới hạn.
5. Thử cả kịch bản thu nhập giảm
Đặc biệt với chủ doanh nghiệp, người làm kinh doanh hoặc thu nhập có hoa hồng, không nên lấy tháng thu nhập tốt nhất làm cơ sở vay. Nên dùng mức thu nhập có độ chắc chắn cao hơn và thử tình huống doanh thu giảm trong một khoảng thời gian.
Mục tiêu là biết gia đình có thể duy trì nghĩa vụ tài chính nếu điều kiện không thuận lợi như kế hoạch ban đầu.
6. Lịch giải ngân phải khớp lịch thanh toán căn hộ
Với căn đang triển khai, tổng khoản vay phù hợp chưa đủ. Cần biết ngân hàng giải ngân vào thời điểm nào và có khớp từng đợt thanh toán của căn hộ hay không.
Nếu có một đợt phải tự thanh toán trước khi ngân hàng giải ngân, người mua cần chuẩn bị nguồn tiền riêng. Xem thêm mua chung cư theo tiến độ.
7. Thời hạn vay dài hơn không đồng nghĩa tốt hơn
Kéo dài thời hạn có thể làm khoản thanh toán định kỳ thấp hơn, nhưng tổng chi phí vốn có thể tăng. Ngược lại, thời hạn quá ngắn có thể khiến dòng tiền hàng tháng chịu áp lực lớn.
Nên so ít nhất vài phương án thời hạn khác nhau và xem cả khoản trả định kỳ lẫn tổng nghĩa vụ dự kiến, thay vì chỉ chọn phương án có số tiền hàng tháng thấp nhất.
8. Kiểm tra phí trả nợ trước hạn
Nếu dự kiến dùng tiền thưởng, lợi nhuận kinh doanh hoặc bán tài sản để tất toán sớm, cần đọc điều khoản trả trước. Phí có thể khác theo từng thời kỳ của khoản vay.
Việc biết trước điều khoản này giúp tính xem nên trả bớt gốc vào thời điểm nào và tránh coi tất toán sớm là phương án miễn phí.
9. Đọc hợp đồng tín dụng trước khi ký
Cần hiểu cách tính lãi, ngày trả nợ, kỳ điều chỉnh, phí liên quan, điều kiện trả trước, tài sản bảo đảm và cách xử lý khi thanh toán chậm. Nếu một điều khoản chưa hiểu, cần yêu cầu giải thích trước khi ký.
Không nên dựa hoàn toàn vào bảng tính minh họa hoặc trao đổi miệng. Tài liệu ký kết mới là căn cứ cần đọc kỹ.
10. Khoản vay phải đi cùng đúng căn hộ
Một gia đình có thể đủ khả năng vay mua căn 3 tỷ đồng nhưng chưa chắc căn đó phù hợp. Công năng, vị trí, tầng, hướng, pháp lý và thời điểm nhận nhà vẫn cần được kiểm tra độc lập.
Đừng nâng ngân sách chỉ vì được duyệt thêm tín dụng. Có thể dùng checklist trước khi đặt cọc chung cư để kiểm tra sản phẩm song song với khoản vay.
11. Tính chi phí sau khi nhận nhà
Sau khoản thanh toán mua căn vẫn còn các chi phí có thể phát sinh như hoàn thiện nội thất, chuyển nhà, phí quản lý, gửi xe và thiết bị cần mua thêm. Với căn chuyển nhượng, có thể còn chi phí sửa chữa hoặc thay nội thất.
Khoản dự phòng này nên được tính trước để tránh phải vay tiêu dùng thêm ngay sau khi nhận nhà.
12. So các phương án vay bằng bảng
| Thông tin | Phương án A | Phương án B |
|---|---|---|
| Số tiền vay | Ghi số | Ghi số |
| Thời hạn | Ghi năm | Ghi năm |
| Giai đoạn ưu đãi | Lãi suất và thời gian | Lãi suất và thời gian |
| Sau ưu đãi | Công thức điều chỉnh | Công thức điều chỉnh |
| Khoản trả định kỳ | Tính theo từng giai đoạn | Tính theo từng giai đoạn |
| Phí trả trước | Theo hợp đồng | Theo hợp đồng |
So theo cùng một bộ tiêu chí giúp tránh chọn gói vay chỉ vì một con số quảng cáo nổi bật.
13. Dấu hiệu phương án vay đang quá căng
- Phải dùng gần hết tiền mặt để thanh toán đợt đầu.
- Không còn quỹ dự phòng sau khi mua.
- Khoản trả chỉ chịu được khi lãi suất còn ưu đãi.
- Phải dựa vào tiền thưởng hoặc nguồn thu chưa chắc chắn để trả nợ.
- Một đợt thanh toán phụ thuộc vào việc bán tài sản khác đúng thời điểm.
- Chưa tính chi phí nội thất và vận hành sau nhận nhà.
- Không hiểu công thức lãi suất hoặc phí trong hợp đồng tín dụng.
14. Chủ doanh nghiệp nên giữ thanh khoản cho hoạt động kinh doanh
Tiền trong doanh nghiệp hoặc vốn đang quay vòng không nên được xem như tiền nhàn rỗi. Nếu rút một khoản lớn để tăng vốn đối ứng, cần tính tác động tới hàng hóa, nhân sự, vận hành và khả năng tạo doanh thu.
Trong một số trường hợp, giữ thanh khoản cho hoạt động tạo thu nhập có thể quan trọng hơn việc cố giảm khoản vay xuống mức thấp nhất. Đây là bài toán cần xem cùng dòng tiền thực tế của từng người mua.
15. Nếu đang cân nhắc Hoàng Huy Commerce
Trước khi tính khoản vay, nên xác định chính xác loại căn, tòa, tổng giá và tình trạng sản phẩm. Với căn đã bàn giao, cần cộng chi phí nội thất hoặc sửa chữa nếu có. Với sản phẩm đang triển khai, lịch thanh toán cần được đặt cạnh thời điểm giải ngân.
Có thể bắt đầu từ mặt bằng Hoàng Huy Commerce, đối chiếu bảng giá Hoàng Huy Commerce và kiểm tra chính sách bán hàng Hoàng Huy Commerce của đúng sản phẩm, đúng thời điểm.
Checklist trước khi ký khoản vay
- Đã tách vốn mua nhà và quỹ dự phòng.
- Đã xác định mức trả hàng tháng có thể duy trì.
- Đã biết lãi suất sau ưu đãi được xác định thế nào.
- Đã thử kịch bản lãi suất tăng và thu nhập giảm.
- Đã đối chiếu lịch giải ngân với lịch thanh toán căn.
- Đã kiểm tra phí trả nợ trước hạn.
- Đã tính chi phí sau khi nhận nhà.
- Đã đọc hợp đồng tín dụng và các khoản phí.
- Đã kiểm tra căn hộ độc lập với khả năng vay.
- Sau giao dịch vẫn còn vùng tài chính dự phòng.
Đang có giá căn và muốn tính phương án vay?
Gửi giá căn, vốn tự có, số tiền cần giữ lại, thu nhập, khoản nợ hiện tại và thời hạn vay dự kiến để được hỗ trợ sắp xếp phương án tài chính trước khi xuống tiền.