Mua chung cư nên chọn tầng nào? Không có một con số áp dụng cho mọi dự án. Cách chọn thực tế là xem đồng thời tổng chiều cao tòa nhà, hướng và vị trí căn, nguồn tiếng ồn, thang máy, tầm nhìn, phần chênh giá và mục tiêu mua để ở hay đầu tư.
Không có “tầng vàng” cố định cho mọi chung cư
Nhiều bài tư vấn chia sẵn các khoảng tầng đẹp, nhưng cách đó dễ bỏ qua cấu trúc thật của từng dự án. Tầng 15 của tòa 20 tầng đã ở khá cao, trong khi tầng 15 của tòa 40 tầng vẫn nằm dưới phần giữa. Một căn tầng 10 đã vượt mái khối đế có thể thoáng hơn căn tầng 18 nhìn thẳng sang tòa bên cạnh.
Vì vậy, trước khi chọn số tầng cần biết: tòa cao bao nhiêu, khối đế cao tới đâu, phía trước căn có công trình gì, tầng kỹ thuật nằm ở đâu và thang máy phục vụ những tầng nào.
Bước 1: Chọn theo người sẽ ở trong căn
| Nhu cầu | Điểm cần ưu tiên |
|---|---|
| Người lớn tuổi, ra vào thường xuyên | Thời gian di chuyển, thang máy, mức độ thoải mái với độ cao |
| Gia đình có trẻ nhỏ | An toàn cửa sổ, ban công, hành trình xuống khu tiện ích |
| Làm việc tại nhà | Tiếng ồn, ánh sáng, nắng và độ riêng tư |
| Ưu tiên tầm nhìn | Khoảng thoáng thực tế và khả năng bị che trong tương lai |
| Mua cho thuê | Tổng giá, tiền thuê thực nhận và nhóm khách thuê |
| Mua để bán lại | Tổng giá dễ tiếp cận, view, loại căn và nhóm khách mua lại |
Bước 2: So tầng thấp, tầng trung và tầng cao theo điều kiện thực tế
Tầng thấp
Lợi thế thường thấy là di chuyển nhanh hơn và phù hợp với người không thoải mái khi ở cao. Nếu căn nhìn vào sân vườn hoặc khoảng xanh nội khu, tầng thấp đôi khi có trải nghiệm cảnh quan tốt.
Điểm phải kiểm tra là tiếng ồn từ đường xe, sân chơi, khối thương mại, ánh sáng, khoảng thoáng và mức độ riêng tư. Không nên mặc định tầng thấp luôn ồn hoặc luôn kém vì hướng căn và khoảng lùi quyết định rất nhiều.
Tầng trung
Đây thường là nhóm được nhiều người đưa vào danh sách so sánh vì cân bằng tương đối giữa di chuyển, độ cao và tầm nhìn. Tuy nhiên “tầng trung” phải tính theo chính tòa nhà, không phải một dãy số cố định.
Nếu nhóm này có hệ số giá cao, cần kiểm tra lợi ích thực nhận có tương xứng hay không.
Tầng cao
Tầng cao có thể thoáng, riêng tư và có tầm nhìn tốt hơn khi phía trước thực sự mở. Đổi lại, người ở phụ thuộc nhiều hơn vào thang máy và cần trực tiếp kiểm tra cảm giác độ cao, gió, nắng cũng như thời gian di chuyển.
Càng cao cũng không đồng nghĩa chắc chắn càng yên tĩnh. Âm thanh còn phụ thuộc hướng căn, đường giao thông, sân chơi và cách các khối nhà phản xạ âm thanh.
Đừng chỉ so số tầng. Hãy đặt cạnh nhau 6 dữ liệu: tổng giá, hướng, view, nguồn ồn, vị trí trên mặt bằng và phần chênh giá. Đây mới là cơ sở để biết căn cao hơn có đáng trả thêm hay không.
Bước 3: Mở mặt bằng tầng trước khi nhìn bảng giá
Cùng một tầng nhưng hai căn có thể cho trải nghiệm hoàn toàn khác nhau. Căn gần sảnh thang máy thuận tiện nhưng có nhiều người qua lại. Căn cuối hành lang riêng tư hơn nhưng quãng đường di chuyển dài hơn. Căn gần phòng rác, phòng kỹ thuật hoặc không gian chức năng cần kiểm tra riêng.
Nếu đang so căn góc với căn giữa, xem thêm có nên mua căn góc chung cư. Nếu chưa rõ cách xác định hướng, xem mua chung cư chọn hướng cửa hay ban công.
Bước 4: Kiểm tra thang máy vào giờ cao điểm
Thang máy là hạ tầng sử dụng hàng ngày. Số lượng thang, số căn được phục vụ, cách phân vùng và mật độ cư dân có thể ảnh hưởng trải nghiệm nhiều hơn việc ở cao thêm vài tầng.
Với tòa đã vận hành, nên thử vào giờ đi làm hoặc cuối ngày. Nếu chỉ xem căn lúc tòa vắng, thời gian chờ thang có thể không phản ánh đúng thực tế.
Bước 5: Tìm nguồn ồn thay vì đoán theo độ cao
Trước khi đặt cọc, xác định đường xe, sân chơi, lối ra vào, khối thương mại và các không gian đông người nằm ở đâu so với căn. Với căn đã bàn giao, nên đóng cửa rồi mở cửa ban công để nghe chênh lệch tiếng ồn.
Đây là cách đáng tin hơn việc mặc định tầng 20 chắc chắn yên hơn tầng 10.
Bước 6: Kiểm tra nắng và tầm nhìn tại đúng thời điểm
Tầng cao không tự động mát hơn. Hướng nắng, kính, khoảng che chắn và thiết kế mặt ngoài đều ảnh hưởng nhiệt trong căn. Nếu căn chịu nắng chiều, nên xem thực tế vào buổi chiều thay vì chỉ xem buổi sáng.
Với tầm nhìn, cần phân biệt view hiện tại với khoảng thoáng có khả năng thay đổi. Nếu quyết định mua vì view, nên kiểm tra quy hoạch và công trình xung quanh bằng nguồn phù hợp thay vì chỉ nhìn phối cảnh bán hàng.
Tầng trên cùng có nên mua?
Có thể cân nhắc nếu phù hợp nhu cầu, nhưng cần biết phía trên căn là mái trực tiếp, tầng kỹ thuật hay không gian chức năng khác. Với tòa đã vận hành, nên kiểm tra hiện trạng chống nóng, chống thấm và phản hồi thực tế. Với tòa đang xây, cần xem đúng hồ sơ của tòa đó.
Không nên loại tầng trên cùng chỉ bằng kinh nghiệm từ một dự án khác, cũng không nên mua chỉ vì kỳ vọng view đẹp.
Phần chênh giá theo tầng có đáng trả?
Đây là câu hỏi quan trọng nhưng thường bị bỏ qua. Giả sử hai căn cùng diện tích, cùng hướng và mức hoàn thiện; căn cao hơn đắt thêm 150 triệu đồng. Phần tiền đó phải đổi lấy một lợi ích đủ rõ như vượt che chắn, có tầm nhìn tốt hơn hoặc phù hợp hơn với người ở.
Nếu lợi ích chỉ là “số tầng đẹp hơn”, có thể đặt 150 triệu đồng cạnh phương án giảm khoản vay, tăng diện tích hoặc chọn layout tốt hơn.
Mua để cho thuê: đừng trả thêm cho tầng nếu tiền thuê không tăng tương ứng
Ví dụ căn cao hơn đắt thêm 150 triệu đồng nhưng tiền thuê thực tế chỉ cao hơn 300.000 đồng/tháng. Phần chênh tiền thuê lý thuyết là 3,6 triệu đồng/năm trước thời gian trống và chi phí. Khi đó cần xem lợi thế view và khả năng bán lại có đủ bù phần vốn tăng hay không.
Ngược lại, nếu tầng cao vượt hẳn khối che chắn và tạo tầm nhìn khó thay thế, phần chênh có thể có giá trị với một nhóm khách thuê hoặc khách mua lại. Cần kiểm tra bằng các căn tương đồng, không lấy căn khác diện tích hoặc khác nội thất để so.
Mua để bán lại: nghĩ tới người mua kế tiếp
Khả năng bán lại không phụ thuộc riêng vào tầng. Tổng giá, diện tích, số phòng ngủ, hướng, view, vận hành và nguồn cung cạnh tranh đều quan trọng. Một căn tầng trung có thể dễ tiếp cận nhiều người mua, nhưng căn tầng cao có view hiếm hoặc căn thấp có tổng giá tốt vẫn có nhóm khách riêng.
Xem thêm các yếu tố ảnh hưởng thanh khoản chung cư Hải Phòng.
Có nên tránh tầng 4, tầng 13 hoặc chọn theo phong thủy?
Đây là yếu tố niềm tin và sở thích cá nhân. Nếu gia đình coi trọng, có thể đưa vào bộ tiêu chí chọn căn. Tuy nhiên, phong thủy không thay thế việc kiểm tra giá, công năng, tiếng ồn, ánh sáng, vận hành và an toàn.
Với người mua đầu tư, nên lưu ý tâm lý của nhóm khách mục tiêu nhưng không tự gán mức giảm giá hay khả năng bán chậm cho một số tầng nếu chưa có dữ liệu giao dịch phù hợp.
Áp dụng khi chọn tầng tại Hoàng Huy Commerce
Với các tòa đã vận hành, lợi thế là người mua có thể kiểm tra căn thật: thử thang máy, xem hướng nhìn, nghe tiếng ồn và cảm nhận độ cao trước khi quyết định. Nên xem hai hoặc ba căn trong cùng một buổi để so trực tiếp.
Trước khi lọc theo tầng, mở mặt bằng Hoàng Huy Commerce để xác định mã căn, hướng và vị trí trên sàn. Sau đó mới đối chiếu tổng giá và nhu cầu sử dụng. Nếu mua đầu tư, kiểm tra thêm thị trường cho thuê Hoàng Huy Commerce và các căn chuyển nhượng. Giá chào chỉ là dữ liệu tham khảo, không mặc định là giá giao dịch.
Danh sách kiểm tra trước khi đặt cọc
- Tòa cao bao nhiêu tầng và căn đang nằm ở vị trí nào trong tổng chiều cao?
- Căn có vượt khối đế hoặc công trình che chắn chưa?
- Hướng căn và thời điểm chịu nắng mạnh là khi nào?
- Nguồn tiếng ồn chính nằm ở đâu?
- Vị trí căn so với thang máy, phòng rác và khu kỹ thuật thế nào?
- Giờ cao điểm phải chờ thang bao lâu?
- Phần chênh giá so với tầng khác là bao nhiêu?
- Phần tiền chênh đang mua được lợi ích cụ thể gì?
- Nếu cho thuê, mức thuê có tăng tương ứng không?
- Nếu bán lại, nhóm khách nào có khả năng chọn căn này?
Câu hỏi thường gặp
Mua chung cư nên chọn tầng nào?
Không có số tầng tốt nhất cho mọi dự án. Có thể bắt đầu từ nhóm tầng giữa của chính tòa nhà rồi so tiếp theo hướng, view, tiếng ồn, thang máy, vị trí căn và giá.
Nên chọn tầng cao hay tầng thấp?
Tầng thấp thuận tiện di chuyển hơn nhưng cần kiểm tra nguồn ồn và che chắn. Tầng cao có thể thoáng và riêng tư hơn nhưng phụ thuộc nhiều hơn vào thang máy và cần kiểm tra nắng, gió, độ cao thực tế.
Tầng cao có dễ bán lại hơn không?
Không thể kết luận chỉ từ số tầng. Tổng giá, loại căn, hướng, view, vận hành và nhu cầu tại thời điểm bán đều ảnh hưởng thanh khoản.
Nhà có người lớn tuổi có bắt buộc chọn tầng thấp?
Không. Nên ưu tiên trải nghiệm thực tế của người ở, tần suất ra ngoài và hệ thống thang máy của tòa thay vì áp dụng một số tầng cố định.
Đang có 2 hoặc 3 căn khác tầng cần so?
Gửi tòa, tầng, mã căn, hướng, diện tích và giá từng căn. Bộ phận tư vấn có thể đặt các phương án cạnh nhau để chỉ ra phần chênh giá đang đổi lấy lợi ích gì và điểm nào cần kiểm tra trực tiếp trước khi quyết định.